정비사업 사업성 검토

우리 구역, 사업성이 나올까요?

주소만 넣으면 지도·지적도·공시지가·건축물 정보를 불러와 노후도와 요건을 판단하고, 분양가·공사비를 넣으면 비례율과 조합원 분담금을 추정합니다.

여기서 사업 유형을 고르고 주소를 검색합니다.
구역계에서 사업 구역을 그리고 "구역 안 필지·건축물 불러오기"를 누릅니다.
분양수입·사업비를 입력합니다. 모르면 예시 값을 참고하세요.
비례율·분담금에서 결과를 봅니다.

처음이라면 위의 예시 불러오기로 전체 흐름을 먼저 둘러봐도 좋습니다.

1 사업 유형

잘 모르겠다면: 아파트 단지는 재건축, 단독·다세대주택이 모인 동네는 재개발, 도로로 둘러싸인 1만㎡ 미만 한 블록은 가로주택정비사업입니다.

재개발노후·불량건축물이 밀집하고 도로 등 기반시설이 열악한 지역을 정비합니다.도시 및 주거환경정비법 재건축기반시설은 양호하지만 노후된 공동주택(아파트 등)을 다시 짓습니다.도시 및 주거환경정비법 가로주택정비사업도로로 둘러싸인 1만㎡ 미만 가로구역에서 소규모로 주거환경을 개선합니다.빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법

2 위치 찾기

사업지 대표 주소(지번이나 도로명)를 검색하면 위치와 용도지역이 자동으로 채워지고, 구역계 지도도 그 위치로 열립니다.

위치 (주소) 자동 용도지역 자동

3 건축 계획 대략적인 값이어도 됩니다

계획 용적률 (%) 대지면적 대비 지상층 바닥면적 합계 비율. 높을수록 많이 지을 수 있습니다. 전체 연면적 배율 지하주차장·공용시설까지 합친 전체 연면적이 지상 연면적의 몇 배인지. 보통 1.4~1.6입니다. 계획 연면적 직접 입력 (㎡) 설계안이 있어 연면적을 알면 입력하세요. 비우면 위 값으로 추정합니다.

메모

구역계 설정

지도 왼쪽 위의 다각형(또는 사각형) 도구로 사업 구역을 그리면 면적이 자동으로 계산됩니다. 다시 그리면 이전 구역계를 대체합니다.

적용할 구역 면적

지도에서 그린 면적 토지조서 면적 합계 직접 입력

적용 면적

토지·건축물 자동 입력

구역계를 그린 뒤 구역 안 필지·건축물 불러오기를 누르면 토지조서(면적·공시지가)와 건축물조서(용도·구조·사용승인연도·연면적)가 한 번에 채워집니다. 필지를 하나씩 고르려면 필지 선택을 켜고 지도를 누르세요.

필지를 누르면 구역계에도 넣고 빼기

참고 도면 겹쳐 보기

구역도 그림(JPG·PNG)이나 PDF를 지도 위에 반투명으로 겹치고, 두 점으로 위치·크기·방향을 맞춘 뒤 그 선을 따라 그리세요.

투명도

필지 경계로 구역 만들기

방법 1. 대략 그리기 – 지도 왼쪽 다각형 도구로 도로를 따라 구역을 대충 그린 뒤 누르세요. 필지 면적의 기준 % 이상이 들어간 필지로 구역계를 다시 그립니다.

방법 2. 지번 목록 – 엑셀의 지번 열을 붙여넣거나 파일(엑셀·CSV)을 불러오면 그 필지들로 구역계를 그립니다.

기준 동 주소 구역 안에 갇힌 필지(도로 등) 자동 포함 떨어진 블록 사이 도로로 잇기

방법 3. 고시문 위치 지번 + 면적으로 추정 – 구역도가 없을 때, 위 칸에 고시문의 위치 지번(○○번지 일원, 획지 위치 등)을 넣고 목표 면적을 넣으세요.

마무리. 경계 도로·작은 필지 정리 – 구역 경계에 걸친 도로를 하나씩 확대해 보며 중심선까지 / 도로 전체 / 빼기 / 지금 구역선대로 중에 고릅니다. 작은 필지는 최대로 확대해 보여줍니다.

브이월드 인증키를 설정하면 지적도, 지번 검색, 필지 선택을 쓸 수 있습니다.

도면 내보내기

필지·지번·건물·구역계를 모두 선으로 그려 크게 출력해도 깨지지 않습니다. 노후 건물은 색으로 구분됩니다.

용지 건물 위치를 지적 경계에 맞춰 보정

지도에서 그린 면적은 측량 면적이 아닙니다. 정확한 면적은 지적도·토지조서로 확인하세요.

토지·건축물 조서와 요건 검토

조서를 입력하거나 엑셀에서 CSV로 저장해 불러오면, 노후도와 사업 유형별 요건을 자동으로 판단합니다.

노후도 분석

노후도 기준일

비워 두면 오늘 기준입니다. 정비계획 입안 기준일 등을 넣으세요. 사용승인일(연·월·일)이 있으면 날짜까지, 연도만 있으면 그해 1월 1일로 계산합니다.

요건 검토

판정 기준값 설정 서울시 조례 기준

적용 지역 조례구역 주소가 인천이면 자동으로 인천을 고릅니다

근거: 도시정비법 시행령 제2조·별표1, 각 지자체 도시및주거환경정비조례, 소규모주택정비법 시행령 제3조. 재개발·가로주택 노후도는 2024.3.19. 개정으로 2/3에서 60%로 완화되었습니다. 경기도는 조례로 재개발 노후도를 50%로 정하고 있습니다. 1989.1.24. 당시 무허가건축물(특정무허가건축물)도 노후도 산정에 포함됩니다(2025.6.4.~).

노후 판정: 철근콘크리트·철골 (년) 노후 판정: 그 밖의 구조 (년) 단독·다가구주택은 구조와 관계없이 "그 밖의 구조" 연수 적용서울·인천 조례 지하층에 세대가 있는 공동주택은 "그 밖의 구조" 연수 적용인천시 조례 제3조 (전유부로 판단) 과소필지 기준 (㎡ 미만)

재개발

노후도 기준 (%)재정비촉진지구 50%, 경기도 50% 최소 구역 면적 (㎡)재정비촉진지구 5천㎡

선택 요건 – 아래 중 하나 이상 충족 (서울 40·40·60·60, 인천 50·30·50·50)

주택접도율 (% 이하) 과소필지 비율 (% 이상) 호수밀도 (동/1만㎡ 이상) 노후·불량 연면적 비율 (% 이상)

재건축

준공 후 경과연수 (년) 최소 세대수 또는 최소 부지면적 (㎡)

가로주택정비사업

가로구역 면적 상한 (㎡ 미만)조례 1만3천, 심의 시 2만, 관리지역 4만 노후도 기준 (%)관리지역·재정비촉진지구 50% 단독주택만 있을 때 (호 이상) 공동주택만 있을 때 (세대 이상) 섞여 있을 때 합계 (채 이상)

소유자는 브이월드에서 제공하지 않으니 등기부·토지대장을 보고 입력하세요.

토지조서

건축물조서

분양수입 (종후자산)

평형별 세대수, 공급면적, 평당 분양가를 입력합니다. 합계가 종후자산 총액이 됩니다. 임대주택은 인수가격을 평당 단가로 환산해 넣으세요.

총사업비

항목마다 산정 방식을 고를 수 있습니다. 공사비는 평당 단가 × 계획 연면적()으로, 설계·감리비 등은 공사비 대비 비율로 넣는 것이 일반적입니다.

항목군별 사업비

비례율과 조합원 분담금

종전자산 총액

공시지가 기준 추정

공시지가 합계 × 보정배율

아래 조합원 종전자산 합계 감정평가액 직접 입력 (억원)

보정배율은 공시지가 대비 감정평가액 수준의 가정치입니다. 감정평가 결과가 나오면 직접 입력으로 바꾸세요.

비례율

조합원별 분담금

권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 · 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 (음수면 환급)

엑셀 첫 줄에 조합원 · 종전자산 · 신청평형 제목을 넣으세요. 종전자산은 만원 단위이고, 제목이 "종전자산(원)"이면 원 단위로 읽습니다. 신청평형은 "84"처럼 숫자만 써도 됩니다.

처음 화면으로 돌아갈까요?

사업성 가정값

건축 계획

평형 구성

분양가 (만원/평, 공급면적 기준)

사업비·종전자산

⚠ 지금 지적도와 맞지 않습니다

우리 구역, 사업성이 나올까요?

1 사업 유형

2 위치 찾기

3 건축 계획 대략적인 값이어도 됩니다

메모

구역계 설정

토지·건축물 조서와 요건 검토

노후도 분석

요건 검토

재개발

재건축

가로주택정비사업

토지조서

건축물조서

분양수입 (종후자산)

총사업비

항목군별 사업비

비례율과 조합원 분담금

종전자산 총액

비례율

조합원별 분담금

민감도 분석

비례율 표 행: 공사비 변동 · 열: 일반분양가 변동

일반분양가 변동에 따른 비례율